租金是加拿大收入種類最普通的一種。非居民對租金收入的稅務處理應謹慎對待，按稅局的指引行事，以避免不必要的麻煩和罰款。以下是我們公司為大家講解的三個要註意的部分.
第一, 非居民的租金的稅是按毛收入(Gross Rental Income)的25%征收的。這與稅法對加拿大居民的出租生意收入的征稅是不同的。一般來說, 加拿大稅局對加拿大居民的生意或租金收入是按凈收入(Net Income)來征稅, 允許先從毛收入中扣減從事生意或租賃服務所產生的各種費用。而對非居民的租金收入, 上述法則不適用;稅局不允許非居民從租金收入中扣減利息、地稅、保險和其他各種費用開支。以下我們會介紹如何可以申請扣減出租開支而不需要把總租金的25%繳納給稅局。
其次, 稅局對非居民租金交稅的方式也有嚴格的規定, 要求由租客或本地公司或個人為擔保人代扣。在非居民房屋出租房屋之前, 代理人(公司或個人)或租客要先在稅局開一個代扣稅帳號。每次租客付租金時, 租客或代理人公司, 個人要扣下應繳的稅款並付給稅局, 余下的租金才能付給非居民房東。租客或代理人事實上成為非居民房東的擔保人, 並與非居民房東一起對稅局負有納稅的法律責任。我們HEYDAY會計師事務所從2003年開始, 已經為各省份超過過500位非稅務居民房東代理扣稅, 繳稅的服務。
那麼, 回到我們的話題, 如果想要稅局允許出租屋的所有開支, 預繳稅只需要扣減開支後的25%而不是總租金的25%我們應該如何處理呢？
如果非居民的房屋出租生意屬於超過8個月, 想要按照凈收入(Net Income)為基數來納稅, 我們公司可以為非居民房東先向稅局提出申請, 待稅局批準後方才能按凈收入的方法報稅、納稅。需要向稅局提交申請的方式是填報NR6表(NR6 Undertaking to File an Income Tax Return by Non-Resident Receiving Rent From Real Property or Receiving a Timber Royalty)。待稅局批準後, 非居民房東可以扣減租房的費用, 如利息、地稅、保險、管理費等, 但不能扣減房屋的折舊費。
NR6我們以往經驗審批過程為4-6個星期, 批準下來之後, 則該房東可以每月把扣減全部相應開支後的25%交給稅局。我們公司目前約70%的客人在NR6批下來之後會預繳當年全年的預繳稅。
在出租年的第二年1月30日前, 委托我們事務所的客人, 會收到我們根據稅局要求準備的NR4表格(Non-Resident Tax Withholding, Remitting, and Reporting),這個表格就是當年實際的租金總額和實際預繳的稅額的總結。
在出租年的第二年6月30日前, 我們需要應按T1159稅表申報租金收入。稅法相應的解釋是第216條(Section 216);
一般說來, 非稅務居民房東選擇申請NR6表然後預繳納凈租金收入稅會比較劃算。非居民報稅時所適用的稅率與居民是一致的。 不同的是居民會有一些扣減項目(Deductions)和一些抵稅金項目(Credits)不適用於非居民；非居民如果選擇報稅, 一般說來說最後實際需要交的稅款應該比按毛收入的25%扣稅要少得多, 所以報完6月30日的T1159稅表後通常會有退稅。我們經常遇到客人實際全年租金扣除全年出租開支和維護出租屋等開之後出現虧損, 這種情況，預繳納的稅額就會全額退回來給房東。如您是非稅務居民房東，對於以上處理過程有任何問題，請聯系本事務所，我們可以再詳細為您解答。
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